看懂合併資產負債表●2-4投資性不動產

在「合併資產負債表」裡面,第二大項即為非流動資產,而接下來要對「投資性不動產」項目做個介紹。

定義:

(一)指為賺取租金資本增值或兩者兼具,而由所有者或融資租賃之 承租人所持有之不動產。

(二)投資性不動產之會計處理應依國際會計準則第四十號規定辦理, 後續衡量採用公允價值模式者,應依下列規定辦理:

1.公允價值之評價應採收益法。但未開發之土地無法以收益法評 價者,應採用土地開發分析法。

2.採收益法評價應依下列規定辦理:

(1)現金流量:應依現行租賃契約、當地租金或市場相似比較標 的租金行情評估,並排除過高或過低之比較標的,有期末價 值者,得加計該期末價值之現值。

(2)分析期間:收益無一定期限者,分析期間以不逾十年為原則 ,收益有特定期限者,則應依剩餘期間估算。

(3)折現率:限採風險溢酬法,以一定利率為基準,加計投資性 不動產之個別特性估算。所稱一定利率為基準,不得低於中 華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動 利率加三碼。

3.公允價值之評價應依下列規定辦理:

(1)持有投資性不動產單筆金額未達實收資本額百分之二十及新 臺幣三億元者,得採自行估價或委外估價。

(2)持有投資性不動產單筆金額達實收資本額百分之二十或新臺 幣三億元以上者,應取得專業估價師出具之估價報告,或自 行估價並請會計師就合理性出具複核意見。

(3)持有投資性不動產單筆金額達總資產百分之十以上者,應取 具二家以上專業估價師出具之估價報告,或取具聯合估價師 事務所二位估價師出具之估價報告,或取具一位專業估價師 出具之估價報告,並請會計師就合理性出具複核意見。

4.發行人應於資產負債表日依下列規定檢討評估公允價值之有效 性,以決定是否重新出具估價報告,達本目之3、(2)、( 3)標準者均應至少每年取具專業估價師估價報告及會計師合 理性複核意見:

(1)採委外估價者,應請估價師檢視原估價報告,或請會計師就 原委外估價報告之有效性出具複核意見。

(2)採自行估價並請會計師就合理性出具複核意見者,應請會計 師就原自行估價報告之有效性出具複核意見。

(3)未達本準則規定應委外估價或請會計師複核之標準,並採自 行估價者,得自行評估原估價報告之有效性,或請會計師就 原自行估價報告之有效性出具複核意見。

(三)投資性不動產後續衡量採公允價值模式者,其揭露除依國際會計 準則第四十號規定辦理外,應於附註揭露下列資訊:

1.勘估標的之現行租賃契約重要條款、當地租金行情及市場相似 比較標的評估租金行情。

2.投資性不動產目前狀態、過去收益之數額及變動狀態、目前合 理淨收益推估之依據及理由。

3.未來各期現金流入與現金流出之變動狀態如何決定及決定之依 據。

4.收益資本化率或折現率之調整及決定之依據及理由。

5.收益價值推估過程、引用計算參數及估價結果之適當及合理性 說明。

6.採土地開發分析法之理由、土地開發分析計畫重點、總體經濟 情形之預估、估計銷售總金額、利潤率及資本利息綜合利率。 前揭資訊與前期如有重大差異時,應說明理由及其對公允價值 之影響。

7.採委外估價者,應揭露委外估價之估價事務所、估價師姓名及 估價日期。經會計師出具合理性複核意見者,應揭露複核會計 師及所屬事務所之名稱、複核結論及複核報告日等資訊。

8.應分別揭露委外估價與自行估價之公允價值評價結果。經會計 師就合理性出具複核意見者,應予註明。

(四)公允價值採委外估價者,應由具備我國不動產估價師資格且符合 下列條件之估價師進行估價,並應遵循不動產估價師法、不動產 估價技術規則等相關規定,及參考財團法人中華民國會計研究發 展基金會(以下簡稱會計基金會)發布之相關評價準則公報辦理 :

1.須具備四年以上之不動產估價實務經驗,如具備不動產估價相 當科系畢業領有畢業證書,須具備三年以上之不動產估價實務 經驗。

2.未曾因不動產估價業務上有關詐欺、背信、侵占、偽造文書等 犯罪行為,經法院判決有期徒刑以上之罪。

3.最近三年無票信債信不良紀錄及最近五年無遭受不動產估價師 懲戒委員會懲戒之紀錄。

4.不得為發行人之關係人或有實質關係人之情形。

(五)公允價值採自行估價者,除依本準則規定外,應參考會計基金會 發布之相關評價準則公報,並依下列規定辦理:

1.建立估價之作業流程並納入內部控制制度,包括估價人員之專 業資格與條件、取得及分析資訊、評估價值、估價報告之製作 及相關文件之保存。

2.估價報告之內容應列示所依據資訊及結論之理由,並由權責人 員簽章,其內容至少應包括勘估標的之基本資料、估價基準日 、標的物區域內不動產交易之比較實例、估價之假設及限制條 件、估價方法及估價執行流程、估價結論及估價報告日等。

(六)具備會計師法規定執業資格之會計師就發行人委外估價或自行估 價報告之合理性出具複核意見者,應符合下列條件:

1.具備四年以上辦理發行人財務報告查核簽證之經驗,或具備四 年以上辦理財務報告查核簽證之經驗並參加評價相關訓練達九 十小時以上且取得及格證書。

2.未曾因辦理發行人財務報告查核簽證或出具不動產估價合理性 複核意見業務上有關詐欺、背信、侵占、偽造文書等犯罪行為 ,經法院判決有期徒刑以上之罪。

3.最近三年無票信債信不良紀錄及最近五年無遭受會計師懲戒委 員會懲戒之紀錄。

4.不得為發行人、出具估價報告之估價師或於發行人自行估價報 告簽章之權責人員之關係人或有實質關係人之情形,或為發行 人財務報告之簽證會計師。

(七)會計師就發行人委外估價或自行估價報告之合理性出具複核意見 者,應依本準則及下列規定辦理:

1.承接案件前應審慎評估專業能力與訓練、實務經驗及獨立性。 執行複核案件前應充分瞭解財務報告編製相關法令、國際財務 報導準則及不動產估價等與所複核案件相關之規定,並不得接 受委任提出公允價值結論。

2.進行複核案件應妥善規劃及執行適當作業流程,以形成結論並 據以出具複核意見書;相關執行程序、蒐集資料及作成結論應 詳實登載於複核案件工作底稿。

3.執行複核程序時,應就估價報告之範圍、所使用之資料來源、 估價所使用參數及估價方法、估價所採用之資訊及所執行之調 查、估價人員所作各項調整、估價推論過程等事項逐項評估其 完整性、正確性及合理性,並確認符合本準則及相關法令規定 。複核發行人自行估價報告時應另就發行人自行估價之作業流 程等內部控制制度設計與執行之有效性逐項分析。

4.發行人委外估價或自行估價報告使用假設、估計、參數或土地 開發分析使用資訊與前期有重大差異時,應予分析確定有合理 依據,與不動產估價師或自行估價人員有不同意見者,應提出 理由。

5.複核報告內容至少應包括委任人、複核會計師及所屬事務所之 名稱及地址、複核之目的及用途、複核案件之重大假設及限制 、所執行複核工作之範圍、複核程序所採用之主要資訊、複核 結論、複核報告日等,並聲明複核意見真實且正確、具備專業 性與獨立性及遵循主管法令規定等事項。

(八)發行人之子公司持有投資性不動產者,亦應依本款規定辦理。

(九)發行人股票無面額或每股面額非屬新臺幣十元者,本款第二目之 3有關單筆投資性不動產金額達實收資本額百分之二十之估價標 準,以資產負債表歸屬於母公司業主之權益百分之十計算之。
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(圖片來源:中時電子報)

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好複雜,可以簡單介紹什麼是「投資性不動產」嗎?

看法條密密麻麻的,似乎很複雜,其實除了第一條以外,第二條以後都是其計算的方式及準則,而因為此項目並不用於生產,主要是投資用途,故稱之"投資性"不動產,大部分會有此項非流動資產的,都是金融公司居多,如果一家科技公司擁有太多的投資性不動產,反而有點不務正業,就要特別留意。

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金睿(gg)

金睿gg畢業於台大理工所,早年因父親聽信明牌投資失利,因此立志成為智慧投資引路者,曾為玩股網好評及人氣第一名作家,擁有10多年操作飆股、期貨及選擇權的經驗,擅長觀察大盤盤勢及總經作資產配置。 成立G股網的宗旨為分享投資理財知識,協助投資人成為「智慧型投資人」,找飆股不求人!

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